Eignarréttur jarðeigenda skertur
Það er auðvitað ekki vandamál í sjálfu sér að margir eigi saman jörð kjósi þeir svo. Vandinn felst í forminu en ekki efninu.
Umræða um jarðir á Íslandi hefur undanfarin ár að mestu leyti lotið að eignarhaldi útlendinga. Á sama tíma hefur fjölgað mjög í hópi íslenskra jarðeigenda, að minnsta kosti í hópi þeirra sem eiga hlutdeild í jörð. Svo mjög hefur þeim fjölgað að stjórnvöld telja það nú sérstakt vandamál. Á síðasta ári var því samþykkt breyting á jarðalögum, nr. 81/2004, sem ætlað er að stemma stigu við þessum meinta vanda.
Jarðir í sameign
Því geta vissulega fylgt alls kyns vandkvæði að eiga verðmæti í sameign með öðrum. Þetta þekkja allir sem hafa átt íbúð í fjöleignarhúsi. Fjöleignarhúsalögin frá árinu 1994 hafa hins vegar stuðlað að nokkuð snurðulausum samskiptum sameigenda og í versta falli, þegar ágreiningur kemur upp, veitt málum í skilvirkan farveg.
Um jarðir í sérstakri sameign hafa gilt reglur sem að mestu hafa verið óskráðar og að sumu leyti ekki alltaf skýrar. Helst koma upp álitaefni þegar ráðstafa þarf jörð í óskiptri sameign eða ráðast þarf í nauðsynlegar eða virðisaukandi framkvæmdir á henni. Þegar sameigendur eru orðnir nokkrir tugir, jafnvel yfir hundrað, liggur í augum uppi að erfitt getur verið að ná til hvers og eins til þess að fá samþykki fyrir þeim ráðstöfunum sem krefjast samþykki allra eins og óskráðar reglur kveða á um ef ráðstöfun telst veruleg. Í ljósi óljósra reglna getur dreift eignarhald þannig hamlað eðlilegri þróun og nýtingu jarðarinnar. Það er löngu tímabært að löggjafinn láti sig þetta varða en eftirláti ekki dómstólum að móta reglur að þessu leyti.
Skýrari reglur
Með frumvarpi því sem lagt var fram á síðasta ári var einmitt ætlunin að mæta að einhverju leyti því úrræðaleysi sem margir eigendur jarða í sérstakri sameign standa frammi fyrir gagnvart sameigendum sínum. Þannig voru skráðar nokkrar reglur sem áður hafa verið taldar gilda en voru óskráðar. Einnig voru sett fram ákvæði sem ætlað er taka af vafa sem uppi var, t.d. um þýðingu fundarsóknar sameigenda þegar tilteknar ákvarðanir eru teknar. Þessi ákvæði eru til þess fallin að bæta réttarstöðu sameigenda almennt og hlúa þannig að umgjörð jarða í sameign.
Forkaupsréttur sameigenda
Með lagabreytingunni var hins vegar kynnt til sögunnar nýmæli sem ekki er hægt að taka undir að þjóni hagsmunum hvorki sameigenda né umhirðu jarða í óskiptri sameign. Bætt var við ákvæði um forkaupsrétt sameigenda að fölum eignarhlutum. Það ákvæði eitt og sér hefði átt að vekja þingmenn til umhugsunar um eignarrétt og þá skerðingu á honum sem þarna var lögð til. Það þarf nefnilega mjög mikla samfélagslega hagsmuni til þess að vega þannig að eignarrétti manna. Engan rökstuðning um slíkt er að finna í gögnum tengdum frumvarpinu. Þvert á móti gerðist það í meðförum þingsins að forkaupsréttur þessi var víkkaður út þannig að hann á núna við, ekki bara við almenna sölu á hlutum, heldur líka þegar aðilaskipti verða á eignarhlutum vegna erfða.
Ómöguleiki
Litlir eignarhlutir í jörðum þynnast mjög hratt út eðli máls samkvæmt þegar þeir ganga til barna og barnabarna. Þegar svo við bætist að sumir sem þannig eignast hlut í jörð kæra sig kollótta um eignarhlutinn verður oft erfitt að taka ákvarðanir um jörðina.
Að uppfylla kvöð um forkaupsrétt gagnvart fjölda einstaklinga er hins vegar jafn erfitt og að ná saman með þeim um ákvörðun. Í þeim tilvikum er ljúka þarf skiptum á dánarbúum er það hreinlega ómögulegt á þeim tíma sem mönnum gefst til skipta. Þetta hefur leitt til þess að meðal jarðeigenda fjölgar nú þeim í þinglýsingabókum sem eru látnir. Erfitt getur reynst að fá þá til að láta sig varða málefni jarðarinnar. Vandinn sem lagabreytingin átti að mæta hefur þannig aukist til muna.
Það er auðvitað ekki vandamál í sjálfu sér að margir eigi saman jörð kjósi þeir svo. Vandinn felst í forminu en ekki efninu. Í stað þess að höggva í eignarhaldið eins og gert var með lagabreytingunni fyrir ári væri nær að færa réttarreglur á þann veg að þær tryggi skilvirkni slíkrar sameignar. Nýjasta breytingin á jarðalögum gerir það ekki, nema síður sé.
Greinin birtist fyrst í Morgunblaðinu 9. nóvember 2023.